Publié par Le Moniteur, octobre 2024.
Ce 16 octobre, la SPLA-IN a lancé les travaux de réhabilitation des premiers immeubles du vaste plan de rénovation du centre-ville de Marseille. Au terme de deux ans de chantier, ces quatre bâtiments accueilleront 16 logements sociaux gérés par Vilogia.
© P.B.Un des immeuble concerné, rue Jean-Roque (6e), typique du « trois fenêtres marseillais ».
Quinze mois après avoir sélectionné des groupements de bailleurs sociaux dans le cadre de son premier appel à manifestation d’intérêt (AMI), la Société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) Aix-Marseille-Provence et Vilogia ont donné le coup d’envoi officiel, ce 16 octobre, du vaste chantier de rénovation urbaine du centre-ville de Marseille. Cette cure de jouvence qualifiée de « plus grande opération de réhabilitation d’habitat dégradé du pays » par David Ytier, le vice-président de la métropole Aix-Marseille-Provence qui préside la SPLA-IN, prévoit la remise à niveau de quelque 10 000 logements. Un projet herculéen qui se focalise dans un premier temps sur cinq îlots démonstrateurs du centre-ville ayant en commun l’extrême dégradation de leur tissu bâtimentaire (500 immeubles pour 2 500 logements).
A l’occasion du coup d’envoi du premier chantier de réhabilitation d’habitat indigne de la SPLA-IN, (de g. à dr. au centre de l’image), David Ytier, président de la SPLA-IN, Benoît Payan, maire de Marseille, et Martine Vassal, présidente de la métropole AMP, se sont déplacés. © P.B.
Quatre immeubles rue Jean-Roque
Benoît Payan, le maire de Marseille, et Martine Vassal, la président de la métropole AMP étaient donc aux côtés des dirigeants de la SPLA-IN et de Vilogia pour présenter le démarrage des travaux sur un groupe de quatre immeubles, (1 027 m2 de surface de plancher – SP), rue Jean-Roque, une ruelle du cœur de la cité phocéenne, dans le 6e arrondissement, à 5 minutes à pied de la rue d’Aubagne, théâtre des effondrements tragiques du 5 octobre 2018.
Vacants depuis cinq ans et la prise d’arrêtés de péril, ces immeubles à l’architecture caractéristique du « trois fenêtres marseillais » sont, comme la plupart du bâti ancien de la cité phocéenne dénué, de fondations. « Les immeubles se tiennent les uns les autres », souligne Benoît Payan. Au fil du temps, ces appartements familiaux ont été transformés et remembrés à la hussarde par des propriétaires attirés par la rente foncière, logeant une population précaire restée à la porte du parc HLM.
Derrière les murs de ce parc social de fait, les bailleurs, souvent sans scrupules, ont rivalisé d’audace, inventant toutes sortes de dispositifs relevant du bricolage de fortune : WC installés sur un palier, studio aménagé dans des combles, mur construit dans une cour… le tout évidemment sans autorisation. « Chaque fois que l’on avance, on trouve un problème nouveau », souffle David Ytier. « On est face à des sujets techniques très compliqués avec des travaux qui doivent se dérouler dans une rue occupée », égrène Franck Caro, le directeur de la SLPA-IN. L’étroitesse de la rue a d’ailleurs contraint la ville à couper la circulation durant toute la durée des 24 mois de travaux.
16 logements sociaux
Le chantier piloté par l’agence Archigem va donc permettre de recréer une offre de logements sociaux (PLUS et PLAI) dans un centre-ville, déficitaire en la matière. « On diminue la jauge de logements puisque l’on crée 16 appartements quand il y en avait 28 au départ », explique Florian Bourlet, architecte de l’agence Archigem. Exit les deux logements mono-orientés sur chaque palier. « Chaque niveau accueillera un seul logement, avec une majorité de T2 et de T3 », indique Cyril Fauvel, directeur général de Vilogia Grand Sud. Un T5 en duplex sera même aménagé au dernier niveau en reliant deux adresses (les n° 38 et 40). Les appartements seront tous traversants et dotés pour la majorité d’entre eux (14 sur 16) d’une petite terrasse. Les rez-de-chaussée, pour leur part, accueilleront des celliers à usage privatif et des locaux collectifs (chaufferie bois et locaux vélos). Et des baies seront installées pour assurer la ventilation de la petite cour intérieure aujourd’hui rongée par l’humidité.
La mise aux normes techniques concernera l’électricité : pour fournir la puissance nécessaire à l’îlot, Enedis installera un poste de distribution dans le rez-de-chaussée de l’immeuble du 36 de la rue.
Au fil du temps, les cours ont été obstruées ne permettant plus la ventilation naturelle. © P.B.
Un coût de 4 000 euros/m2
La SPLA-IN et Vilogia se partagent la maîtrise d’ouvrage : la société publique prend en charge le gros œuvre et le clos-couvert, un chantier d’un coût de 2,58 M€ HT confié à Girard (Vinci Construction) qui devrait s’achever à l’été 2025. Le bailleur social prendra ensuite les rênes des travaux de second œuvre (le montant du devis est de1,7 M€ HT) avec des consultations d’entreprises attendues pour la fin 2024 en vue d’une remise des clefs aux locataires à la fin 2026.
« Ce montage particulier mobilise une somme colossale d’argent public », reconnaît David Ytier. Le coût moyen des travaux s’élève en effet à quelque 4 000 euros/m2… un montant stratosphérique à des années-lumière des coûts de production du logement conventionné. Le projet bénéficie du soutien de l’Anru, le site étant inscrit, comme la plupart des dossiers portés par la SPLA-IN, dans le périmètre du NPNRU du grand centre-ville de Marseille.
Le cachet remis en scène
Les travaux sont l’occasion de remettre en valeur les éléments patrimoniaux masqués au fil des restructurations successives de ces immeubles. « Quand leur état le permet, les tomettes sont conservées et les tuiles sont réutilisées sur les nouvelles toitures », précise l’architecte Florian Bourlet. Dans l’un des immeubles, les planchers à voûtains découverts seront remis en scène. « Ils n’avaient pas été restaurés depuis le XVIIIe siècle », relate-t-il. Les volets munis de persiennes auront eux aussi droit à un lifting. Enfin, les parefeuilles en terre cuite et les moellons seront réemployés in situ et sur un autre chantier de rénovation programmé par la SPLA-IN et Vilogia, rue de la Joliette (2e).
Cette valorisation du cachet se double d’une réduction de l’empreinte écologique : « On conserve au maximum l’existant », affirme l’architecte. Et le recours à des matériaux biosourcés parachève l’ambition avec l’emploi d’isolants naturels comme la ouate de cellulose, les briques de béton de chanvre et le coton recyclé…
Les parefeuilles en terre cuite et les moellons seront réemployés in situ et sur un autre chantier de rénovation programmé par la SPLA-IN et Vilogia, rue de la Joliette (2e). © P.B.
Fiche technique
Programme : 16 logements sociaux du T1 au T5
Maîtres d’ouvrage : SPLA-IN AMP et Vilogia
Maîtres d’œuvre : Archigem (mandataire), I2C, Sol.A.I.R, Domene, Sixense Engeneering, BET Lamour, Alpha Sol, Bernard Poissonnier Economiste, Drakkar Ingénierie, Foppoli Moretta et Associés
Entreprise : Girard (gros œuvre)
Coût des travaux : 4,2 M€ HT
L’opération se situe dans le cadre de la concession d’aménagement « multisites » nouée en janvier 2023 par la SPLA-IN avec la métropole Aix-Marseille-Provence concernant au total 66 immeubles disséminés dans des secteurs à forts enjeux patrimoniaux de l’hyper centre de Marseille.
